李德林:房企生死时刻 融资难度及成本都在上升房企房产公司资产负债率

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2018-10-16

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家李德林    当大家沉浸在国庆节假日喜悦气氛之时,娱乐圈释放了一个大瓜---范冰冰被坐实偷税漏税。 有趣的是,网上有消息传范冰冰欲售卖她的41套房来补交罚款。

  没有什么事是一套房解决不了的,如果一套不行,那就来41套吧!但,遇到冷清的市场,不动产到底能不能救命也要打个疑问。   值得玩味的是,现在连房产一哥万科在国庆前夕都喊出了“活下去”的口号。   对楼市和部分投资房产客而言,今年的黄金周有点“冷”。 虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝,但售楼处仍然感到“凉意”。

  数据来源:安居客  德林社从网上查询到的数据显示,除了北京房价显示上涨之外,其它一线城市上海、深圳、广州均为下跌。 不知大家是否记得,前不久有新闻已爆料厦门出现地价腰斩、房价下跌上万元现象。   图片来源网络  目前多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。

有一位小伙伴亲身讲诉了一个真实感受:即使作为首都的北京,一些区域的房价也是有价无市,一些区域的房子挂牌价也从八万多不断往下降价。

这对于常年火爆的中国楼市来说是个不寻常现象。   实际上,中国的多数房产公司日子普遍不好过,因为它们首先面临着资金紧张的巨大压力。

  注:经营现金流变化幅度为负意味着情况恶化,为正意味着情况好转  上市公司万科、碧桂园、二季度的经营现金流同比去年二季度分别下降119%、81%、%;情况较好的是融创中国和中国恒大。

虽然这只是一部分数据,但从整体情况来看,整个地产行业资金链依旧是紧张的。   除此之外,四大房企2015年至2017年资产负债率均在75%以上。

同样,今年二季度报表显示,万科的资产负债率达%,保利的资产负债率达%,中国恒大的资产负债率达%,融创的资产负债率达%。 通俗点说,这几大房企的资产负债率依然是居高不下的。   龙头企业都面临巨大压力,小房企可想而知也不会好到哪里去。

  因此,一些房产公司为了快速回笼资金,不惜“割肉”出售楼盘以周转资金。

例如:旗下的合肥院子传出“打折甩卖”的消息。   然而,房价降价消息传出后,就有业主集体去售楼处维权。

  大家真以为房产公司愿意降价销售吗?在利润面前哪家企业不愿去博取呢?实际情况是,除了房产公司有自身资金紧张原因之外,国家对地产行业严调控是一大关键因素。   自七月份中央政治局正式定调要坚决遏制房价上涨以来,监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。

房地产公司被迫广开门路、自筹资金。   但借钱是有成本的,房企通过各种方式融资,无论是难度还是成本都在上升。   值得关注的是,深圳一家中型券商内部对股票质押融资业务下规定,即负债过高的行业如地产行业不接,某些保险系手中的股票不接。   这对资金链紧张的上市房企来说无疑是雪上加霜。

  在去杠杆和严调控的大背景下,未来可能会有一些现金流差、负债过高的房企被市场淘汰。

面对日益严峻的环境,房产公司核心要关注该企业的资金流。   毕竟,一旦出现资金链断裂企业随时将面临危险,而真正能存活留下来的,一定是那些现金流健康运转的房企。